养老院：一门看上去很美，实际入住率仅1%的生意，95%机构亏损
在中国，养老床位数量已相当可观，平均每千位老人便拥有约30张床位。然而，令人费解的是，全国范围内的养老机构入住率却长期徘徊在50%的低位。如此一来，超过400万张养老床位就此闲置，与此形成鲜明对比的是，北京、上海等一线城市的优质养老院却门庭若市，等待入住的老人队伍更是动辄排起百人长龙。这背后折射出的，是中国养老产业在庞大需求面前，有效供给严重错配所面临的严峻现实困境。
截至2024年，中国养老机构的总床位数已雄踞世界前列，突破了800万张大关。然而，现实却是，实际入住的老人数量仅占可用床位的一半不到。在生活成本相对较低的二线城市，一些民办养老院的入住率甚至跌破三成；而在经济发达的一线城市，那些条件优越、设施先进的高端养老社区，却常常需要老人等上数年才能获得入住资格。
以泰康之家为例，其在北京的养老社区，想要获得入住资格，至少需要等待两年。尽管其全国43个项目总共服务了大约1.5万名老人，但排队等候的人数却已悄然攀升至3万多人。
展开剩余80%这种冰火两重天的局面，其根源在于养老资源的区域性布局严重失衡。以上海为例，中心城区的养老院一位难求，而远郊地区的养老机构却面临大量床位闲置的尴尬。更重要的是，老年群体在选择养老机构时，往往极度看重口碑评价和地理位置的便利性。这导致了优质养老资源高度集中在某些地段，从而造成了供不应求的局面，而那些地理位置偏远、名不见经传的机构，则无人问津。
与此同时，普惠型养老院，那些主要面向中等收入群体的机构，虽然月收费普遍集中在4000至5000元之间，但其运营成本却在持续攀升。数据显示，人力成本占营收的比例已从2009年的25%飙升至2024年的50%；而物业租金在过去五年内更是暴涨了300%。然而，收费标准的上涨却举步维艰，因为超过46%的老年人，其每月支付能力仅能勉强维持在1000元以下。
在北京的一家普惠型养老院，负责人曾算过一笔账：为了留住优秀的护理员，月薪必须达到6000元。但如果将这笔高昂的人力成本转嫁到收费上，入住率必将一落千丈。因此，多数养老机构只能选择压缩利润空间来维持运营，如此一来，便陷入了“微利—低服务—低入住”的恶性循环。
对于高端养老院而言，其目标客户群体是月退休金在6000元以上的老人，然而，这部分人群在中国老年人口中仅占7.3%。以重庆一家高端养老机构为例，一套106平方米的户型，每月租金高达2万元，此外还需要缴纳数十万元的“入门费”，能够负担得起如此高昂费用的老人，可谓凤毛麟角。
如今，高端养老领域的竞争，早已不再局限于单纯的服务质量，而是上升到了资源整合能力的比拼。拥有险资背景的泰康之家，通过其独创的“保险 养老”模式，成功锁定了一批高净值客户；而具有房企背景的复星康养，则依托其强大的医疗资源，构建了一个完整的养老生态系统。在这种格局下，那些缺乏雄厚资本支持的普通投资者，想要在高端养老市场分得一杯羹，其难度可想而知。
在中国，失能、半失能老人已超过4000万人，然而，具备医疗护理功能、能够提供专业照护的养老床位，却不足总床位数的20%。值得关注的是，青岛桃花源福利中心，因其配套有二级医院，入住率已连续五年保持100%。但放眼全国，像这样能够提供医疗护理服务的机构，其占比却微乎其微。
“送父母去养老院就是不孝”的传统观念，在许多中国家庭中仍然根深蒂固。调查显示，高达70%以上的老年人，其首选的养老方式是居家养老，只有极少数（3%）的人愿意主动选择机构养老。此外，养老金水平的制约也是一个不容忽视的问题：2023年，企业退休人员月均养老金约为3500元，这远远低于大多数养老院的收费标准。
支付机制的短板同样十分突出。长期护理保险目前仅在少数城市进行了试点，商业护理保险的普及率更是不足5%。这意味着，绝大多数老年人不得不依靠个人积蓄来支付高昂的养老机构费用，这无疑加剧了他们的经济负担。
然而，困局之中也孕育着新的希望。部分养老机构正积极探索“医养结合”的模式，试图打破僵局。例如，苏州椿萱茂护理院将养老服务与康复医疗有机结合，失能老人的入住率稳定在90%以上。同样，社区嵌入式养老模式，以其“小型化、就近化”的特点，有效降低了老年人及家属的抵触心理。上海复星康养便在居民小区内设立日间照料中心，其签约率较传统的养老机构提升了30%。
轻资产运营正成为养老产业发展的新趋势。一些养老品牌不再局限于重资产的投入，而是通过输出自身的管理经验，与房地产开发商合作，以此来降低运营成本和风险。例如，椿萱茂便为房企提供专业的运营服务，在收取管理费的同时，有效规避了资金押款的风险。
尽管国家政策持续加码，例如2024年央行设立了5000亿元的养老再贷款，各地也纷纷出台了每张床位数万元的建设补贴政策，但补贴的落地过程却困难重重。民办养老机构需要首先满足消防、医疗等一系列硬性标准才能申请补贴，而这些改造的成本往往动辄需要数百万元。
此外，与养老相关的用地性质限制，至今尚未完全放开。北京首个采用养老用地项目的椿萱茂和园，从拿地到最终投入运营，耗时四年之久，期间更是经历了多次规划调整。"
发布于：江西省